Aggiornamento - Civile

 Corte di Cassazione, Sezione Civile I, Sentenza del 4 giugno 1999 n.5494  sulla  multiproprietà azionaria ed immobiliare

                                LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

                                      SEZIONE PRIMA CIVILE

           Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

           Dott. Antonio SENSALE Presidente

           Dott. Giammarco CAPPUCCIO Consigliere

           Dott. Enrico ALTIERI Consigliere

           Dott. Mario R. MORELLI Consigliere

           Dott. Giuseppe MARZIALE Cons. Relatore

           ha pronunciato la seguente

                                            SENTENZA

           sul ricorso proposto da:

           SOCIETA' AURORA S.r.l. (già Agenzia Primula s.r.l.), in persona del suo legale
           rappresentante, rappresentata e difesa dall'avv. Tullio Moser del Foro di Trento in virtù di
           procura a margine del ricorso;

                                                                             ricorrente

                                             contro

           DARIO e CECILIA BIGLIARDI, TULLIA MENOZZI, elettivamente domiciliati in Roma, via
           Ruggero Fiore n.27 presso l'avv. Silvio Raho, che li rappresenta e difende in virtù di
           procura speciale autenticata il 12 febbraio 1999 dal notaio dott. Luigi Govoni iscritto nel
           Distretto notarile di Reggio Emilia;

                                                                         controricorrenti

           avverso la sentenza della Corte d'appello di Trento n.34/97 del 24 gennaio 1997.

           Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 25 febbraio 1999 dal
           Relatore Cons. Giuseppe Marziale;

           Uditi, per i controricorrenti, l'avv. Silvio Raho;

           Udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Antonio Martone, il
           quale ha concluso per l'accoglimento del quarto motivo di ricorso, il rigetto del terzo e
           l'assorbimento degli altri.

                                   SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

           1.- Con atto notificato il 15 giugno 1984 la s.r.l. Agenzia Primula (successivamente
           Società Aurora s.r.l.) conveniva in giudizio, innanzi al Tribunale di Trento, i signori Paolo
           Bigliardi e Tullia Menozzi, esponendo:
           - che il 15 agosto 1982 aveva stipulato con i convenuti un contratto, con il quale -
           premesso di essere proprietaria di un complesso "turistico alberghiero" da utilizzare in
           "multiproprietà" in corso di costruzione in località Villanova del comune di Lavarone, le cui
           strutture alberghiere sarebbero state conferite nella società "Belvedere s.r.l." - si era
           obbligata a cedere ai convenuti, che avevano assunto l'obbligo di acquistarla, una quota
           di detta società, una volta effettuato il conferimento dell'albergo;
           - che la titolarità della quota avrebbe dato il diritto di godere "in modo esclusivo" di una
           specifica unità immobiliare "con tutto il proprio arredamento", evidenziata nella
           planimetria allegata al contratto, e di fruire delle parti comuni dell'edificio, secondo le
           modalità stabilite dal regolamento;
           - che al momento della conclusione del contratto i convenuti avevano versato la somma
           di L. 10.000.000 a titolo di caparra;
           - che la residua parte del corrispettivo (determinato complessivamente in L. 40.600.000)
           sarebbe stata versata in trentasei rate mensili, a partire dal 30 settembre 1982;
           - che il trasferimento della quota sarebbe avvenuto non appena le Autorità competenti
           avrebbero rilasciato "tutta la regolare documentazione e, comunque, non prima del saldo
           completo della quota";
           - che il pagamento delle rate era stato sospeso a partire dal 30 dicembre 1983.
           Tanto premesso, la società attrice chiedeva che i convenuti fossero condannati, con
           sentenza provvisoriamente esecutiva, al pagamento di quanto dovuto, con interessi e
           rivalutazione, oltre che al risarcimento dei danni da liquidarsi in separata sede. I
           convenuti replicavano di aver sospeso l'esecuzione della prestazione in considerazione
           delle inadempienze della società e dei numerosi protesti elevati a carico della
           controparte. Si opponevano pertanto all'accoglimento della domanda e chiedevano, in via
           riconvenzionale, la risoluzione del contratto e la condanna riscosso, con interessi e
           rivalutazione monetaria, oltre che al risarcimento dei danni, da liquidarsi in separata sede.
           1.1.- La domanda riconvenzionale era accolta dal Tribunale con sentenza del 19 ottobre
           1992, nella quale si rilevava, tra l'altro, che la società Belvedere non era stata costituita
           e che la costruzione dell'albergo era in ritardo.
           La società proponeva appello, deducendo che i tempi di realizzazione della complessa
           operazione non erano stati predeterminati in modo rigido e che comunque la società,
           nella quale avrebbe dovuto essere conferito l'edificio, era stata costituita, anche se poi il
           conferimento non era stato effettuato "per ragioni di convenienza fiscale".
           La Corte territoriale dichiarava d'ufficio la nullità del preliminare e rigettava la domanda di
           adempimento proposta dalla società. Le statuizioni concernenti la pronuncia di
           risoluzione, la determinazione e la decorrenza degli interessi e la condanna al risarcimento
           dei danni erano invece confermate.
           1.2.- La società Aurora chiede la cassazione di tale sentenza con quattro motivi. Gli
           intimati resistono con controricorso.

           MOTIVI DELLA DECISIONE

           2.- La Corte territoriale ha dichiarato d'ufficio la nullità del preliminare riguardante la
           cessione della quota della costituenda s.r.l. Belvedere, in base alla considerazione:
           a) che nella specie doveva ritenersi applicabile, pur in difetto di specifico richiamo, il
           disposto dell'art.2331, terzo comma, c.c. che dichiara nulle "l'emissione e la vendita delle
           azioni prima dell'iscrizione della società";
           b) che tale contratto era comunque da ritenersi nullo:
           * perché non redatto per atto pubblico, come invece sarebbe stato necessario, dal
           momento che l'impegno a vendere le quote implicava anche quello di costituire la
           società;
           * perché assolutamente privo di oggetto, non essendo ipotizzabile l'esistenza delle quote
           prima ancora che la società sia costituta;
           * perché, per altro verso, l'oggetto del contratto era rimasto assolutamente
           indeterminato, dal momento che la quota era stata identificata con una specifica unità
           immobiliare che, a seguito del conferimento, sarebbe entrata a far parte del patrimonio
           (non già dei soci, ma) della società Belvedere e, d'altro canto, la promittente aveva
           manifestato l'intento di conservare "la quasi totalità delle quote" della società
           conferitaria.
           3.- Alla contestazione dell'esattezza di tali assunti sono diretti i primi tre motivi di
           ricorso, con i quali la società censura la sentenza impugnata:
           a) per aver ritenuto che la previa costituzione della società conferitaria costituisse un
           indeclinabile presupposto di validità del contratto di cessione della quota, senza
           considerare:
           * che il nuovo testo dell'art.2479 c.c. (che prescrive il deposito dell'atto di trasferimento
           presso il registro delle imprese, postulando che in quel momento la società risulti già
           iscritta) è entrato in vigore dopo che il contratto era stato già stipulato;
           * che l'art.2475 c.c. dichiara applicabile alle società a responsabilità limitata i primi due
           commi dell'art.2331 senza far cenno del terzo comma, in cui è contenuta la comminatoria
           di nullità della vendita di azioni di una società non ancora iscritta;
           * che quest'ultima disposizione, per il suo carattere derogatorio, non si presta ad essere
           applicata al di fuori dei casi espressamente previsti;
           b) per aver ritenuto che il contratto dovesse essere stipulato nella forma stabilita per
           l'atto costitutivo della società, vale a dire per atto pubblico, senza considerare che esso
           riguardava solo la cessione delle quote e non era in alcun modo riferibile alla costituzione
           della società;
           c) per aver ritenuto che l'oggetto del contratto non fosse sufficientemente precisato,
           senza considerare che il collegamento della titolarità della quota con l'attribuzione del
           diritto al godimento esclusivo di una porzione immobiliare ben individuata era sufficiente a
           far ritenere "determinata" o, quanto meno determinabile tale elemento contrattuale.
           4.- Tali doglianze sono fondate.
           Deve infatti escludersi che la previa stipulazione dell'atto costitutivo costituisse
           presupposto di validità del contratto stipulato il 15 agosto 1982. Non varrebbe osservare,
           in contrario, che il terzo comma dell'art.2331 c.c. dichiara "nulle" l'emissione e la vendita
           delle azioni effettuate prima che la società sia iscritta nel registro delle imprese.
           La disposizione, infatti, è contenuta nella disciplina della società per azioni e non rientra
           tra quelle specificamente richiamate per la disciplina delle società a responsabilità
           limitata. E tale omissione non può essere considerata casuale, in quanto la formulazione
           del secondo comma dell'art.2475 c.c., che fa specifico riferimento (solo) al primo e al
           secondo comma dell'art.2331 c.c., sta ad indicare che il legislatore ha preso in
           considerazione il problema della estensione, alle società a responsabilità limitata, della
           disciplina dettata da quest'ultima disposizione e lo ha risolto escludendo l'applicabilità del
           terzo comma. Questa conclusione trova rispondenza nelle peculiari caratteristiche che
           contrappongono, anche sul piano normativo, le società a responsabilità limitata a quelle
           per azioni. Queste ultime, come si legge anche nella Relazione al codice "costituiscono lo
           strumento tipico che permette la raccolta e la mobilitazione di notevoli masse di risparmio
           popolare per l'investimento in imprese, per le quali nessuna privata fortuna sarebbe
           sufficiente" (ivi, paragrafo 941). Di qui l'esigenza di apprestare particolari mezzi di tutela
           dei risparmiatori, in considerazione del fatto che essi, il più delle volte, vengono indotti
           ad effettuare un investimento senza essere in grado di valutarne appieno la redditività e
           non sono poi in grado di provvedere convenientemente alla tutela dei propri interessi
           durante la gestione sociale. Proprio a questa esigenza (più che ad una presunta
           impossibilità di prefigurare la partecipazione sociale quale oggetto di trasferimento prima
           della costituzione della società) deve essere ricollegata la disposizione in esame, che si
           discosta fortemente dai principi in tema di contratti (i quali ammettono che essi possano
           avere ad oggetto un bene futuro: art.1348 c.c.) e, appunto per questo, va considerata
           di stretta interpretazione.
           4.1.- Il problema non si pone, invece, per le società a responsabilità limitata, che sono
           state concepite come strutture organizzative per l'esercizio di imprese destinate a
           finanziarsi mediante le risorse procurate dai soci. Se così non fosse, non si
           comprenderebbe, infatti, perché ad esse sia stata vietata l'emissione di azioni (art.2472,
           secondo comma, c.c.) e di obbligazioni (art.2486, terzo comma, c.c.); e perché
           numerose disposizioni riservino alle società per azioni, precludendolo a quelle a
           responsabilità limitata, l'esercizio di tipiche attività di raccolta del pubblico risparmio o ad
           esse strettamente collegate (art.1883 c.c.; art.14, d.lgs. 1° settembre 1993, n.385;
           art.6, legge 21 aprile 1993, n.124; artt.19, lett. a; 34, lett. a; 43, lett. a; 61, primo
           comma; 80, primo comma, d.lgs. 24 febbraio 1998, n.58). Né, tanto meno, sarebbe
           possibile individuare la ragione del minor tasso di rigidità che la disciplina delle società a
           responsabilità limitata presenta rispetto a quella delle società per azioni; spiegazione
           che, invece, è agevolmente ravvisabile, se si considera che chi investe i propri risparmi
           nella prima "è in grado di negoziare il proprio ingresso e la propria condizione in società" e
           non deve essere quindi tutelato da quella "rigida predeterminazione legale delle regole di
           organizzazione interna e circolazione delle partecipazioni sociali", che costituisce invece,
           per le ragioni già esposte, il dato caratterizzante della regolamentazione delle s.p.a..
           4.1.1.- Appare quindi evidente che, contrariamente a quel che si afferma nella sentenza
           impugnata:
           - l'applicazione del terzo comma dell'art.2331 c.c. alle società a responsabilità limitata è
           del tutto ingiustificata;
           - l'inesistenza della partecipazione sociale (che rileva quale posizione contrattuale
           obbiettivata, come tale possibile oggetto unitario di diritti e di vicende giuridiche: Cass.
           25 gennaio 1997, n.697) prima della costituzione della società non può condurre a
           ritenere invalida, e tanto meno nulla, la sua alienazione effettuata prima di tale momento
           in un sistema, come il nostro, per il quale anche beni non ancora esistenti, possono
           essere indicati come oggetto del contratto (art.1348 c.c.).
           4.2.- E' appena il caso, poi, di osservare che il terzo comma dell'art.2479 c.c. (che
           prevede il deposito dell'atto di trasferimento presso il registro delle imprese) non può
           venire in modo in considerazione dal momento che, come riconosce la stessa ricorrente,
           tale disposizione è stata aggiunta al testo originario dell'articolo in questione dalla legge
           12 agosto 1993, n.310, emanata ben 11 anni dopo la stipula dell'atto della cui validità si
           controverte nel presente giudizio.
           Né, contrariamente a quel che si afferma nella sentenza impugnata, può ritenersi che
           l'atto di cessione delle quote di una società di capitali stipulato prima della sua
           costituzione implichi "necessariamente" l'impegno a procedere a tale adempimento e sia
           conseguentemente assoggettato al rispetto delle forme (nella specie l'atto pubblico)
           prescritte per la redazione dell'atto costitutivo delle società in questione. Invero, i due
           contratti sono totalmente diversi e deve quindi escludersi che i requisiti stabiliti per la
           validità dell'uno valgano anche per l'altro contratto. A meno che, naturalmente, non vi
           siano elementi per ritenere che con l'atto di cessione delle quote le parti avessero inteso
           assumere anche l'impegno di procedere alla costituzione della società. Ma tale
           accertamento non è ravvisabile, nemmeno per implicito, nella sentenza impugnata, la cui
           statuizione si fonda, per la parte che qui interessa, solo su una deduzione astratta, che
           prescinde da ogni, benché minimo, collegamento con il contenuto delle pattuizioni
           intervenute tra le parti.
           4.3.- Resta a dire della doglianza formulata con il terzo motivo, puntualizzata alla lettera
           c) del paragrafo 2.1, con la quale la sentenza viene censurata, anche per difetto di
           motivazione, nella parte in cui si afferma che un ulteriore motivo di nullità del contratto
           stipulato dalle parti il 15 agosto del 1982 andrebbe ravvisato "nella assoluta
           indeterminatezza dell'oggetto", derivante dal fatto che la quota (di capitale) promessa in
           vendita è stata identificata con una specifica unità immobiliare del costruendo edificio,
           sebbene esso fosse destinato ad essere conferito nella costituenda società e quindi ad
           entrare nel suo patrimonio.
           Dalla sentenza impugnata si ricava che gli accordi intervenuti tra le parti prevedevano,
           da un lato, l'impegno a cedere una determinata quota del capitale della società (la s.r.l.
           Belvedere) in cui avrebbe dovuto essere conferito l'edificio e, dall'altro, l'impegno della
           cedente ad assicurare ai cessionari il "godimento esclusivo" di una determinata unità
           abitativa dello stesso edificio. Il contratto, pertanto, era diretto a dar vita, in relazione a
           tale immobile, ad un regime di c.d. multiproprietà azionaria che si caratterizza, rispetto a
           quella immobiliare tipica, per il fatto che non comporta l'attribuzione di una posizione di
           diritto reale sull'immobile in favore dei c.d. multiproprietari. Essi, infatti, acquistano solo
           una quota del capitale della società proprietaria, la cui titolarità rappresenta il
           presupposto per il riconoscimento, sulla base di un rapporto distinto da quello sociale, di
           un diritto personale di godimento su una frazione del bene per un periodo limitato
           dell'anno solare (Cass. 10 maggio 1997, n.4088).
           Appare quindi evidente che, rispetto a tali contratti, lungi dal determinare incertezza
           circa l'oggetto delle pattuizioni intercorse tra le parti serve a meglio precisarne il
           contenuto. Di ciò non ha tenuto conto la Corte territoriale che, proprio perché è partita
           da una inesatta rappresentazione dell'istituto, è pervenuta alla conclusione che
           l'indicazione dell'oggetto della cessione fosse viziata da "assoluta indeterminatezza", tra
           l'altro senza neppure considerare che per salvaguardare la validità del contratto è
           sufficiente che tale elemento, ancorché indeterminato, sia tuttavia determinabile
           (art.1346 c.c.).
           5.- Il quarto motivo investe la sentenza impugnata nei capi riguardanti la risoluzione del
           contratto e la condanna della ricorrente al risarcimento del maggior danno da
           svalutazione monetaria.
           In relazione al primo punto, la società ricorrente assume che la Corte territoriale avrebbe
           errato a ritenere che il mancato conferimento del complesso alberghiero nella società
           Belvedere integrasse gli estremi di un inadempimento tale da giustificare la risoluzione del
           contratto. E deduce, inoltre, che la Corte territoriale non avrebbe considerato:
           a) che la società, nella quale l'immobile avrebbe dovuto essere conferito e le cui quote
           erano state oggetto del contratto stipulato il 15 agosto 1982, era stata effettivamente
           costituita;
           b) che peraltro nessun termine era stato stabilito a tale riguardo;
           c) che, in ogni caso, la risoluzione non avrebbe potuto essere fondata su comportamenti
           successivi alla data di proposizione della domanda di risoluzione (24 ottobre 1984), in
           quanto, una volta chiesta la risoluzione del contratto, l'altro contraente non può più
           eseguire la propria prestazione.
           L'altra statuizione viene censurata assumendo che, essendo stata chiesta la condanna al
           risarcimento dei danni in separato giudizio, non poteva provvedersi in quella sede alla
           liquidazione del maggior danno da svalutazione monetaria.
           5.1.- Quest'ultima doglianza è tardiva e, come tale, inammissibile.
           Invero, la condanna al maggior danno da rivalutazione monetaria era già contenuta nella
           sentenza di primo grado. Con l'atto d'appello la società ricorrente si era limitata a
           qualificare come "gravatoria ed ingiusta" la statuizione di condanna e a dedurre che
           mancava, in atti, una prova del danno lamentato, puntualizzando che "condizioni e
           qualità dei creditori" non consentivano di argomentarne l'esistenza sulla base di
           presunzioni. Nessuna considerazione critica sull'ammissibilità della liquidazione di tale voce
           di danno nell'ambito di questo giudizio era stata formulata in quell'occasione.
           5.2.- Neppure le censure rivolte alla conferma declaratoria di risoluzione possono essere
           accolte. Come si è già osservato (retro, paragrafo 4.3), il conferimento dell'immobile nella
           società alla quale partecipano i soggetti che intendono ripartirsene il godimento
           rappresenta il dato caratterizzante della c.d. multiproprietà "azionaria". E' quindi evidente
           che la violazione di tale obbligazione assume connotati di indubbia gravità e giustifica di
           per sé la risoluzione del contratto, come correttamente è stato ritenuto dalla Corte
           territoriale. Anche perché il mancato conferimento del bene toglie ai c.d. multiproprietari
           ogni possibilità di incidere sul regime di utilizzazione del bene e comporta un
           depauperamento delle loro quote di partecipazione che, pur non potendo essere
           configurate come quote di comproprietà dei beni sociali, sono ad essi strettamente
           correlate, essendo rappresentative di posizioni giuridiche riguardanti la loro utilizzazione
           collettiva per l'esercizio dell'attività comune (Cass. 12 dicembre 1995, n. 12733).
           Le censure puntualizzate alle lettere a) e b) sono inammissibili, perché implicano
           apprezzamenti di fatto riservati alla cognizione esclusiva del giudice del merito.
           Del pari inammissibile, prima ancora che infondata, è la doglianza specificata alla lettera
           c). Essa è stata infatti formulata per la prima volta in questa sede. Il che dispensa
           dall'osservare che comunque, secondo il costante orientamento di questa Corte,
           l'indagine sull'importanza dell'inadempimento e sugli altri presupposti della risoluzione, ai
           sensi e per gli effetti dell'art.1453 c.c., deve essere effettuata anche in relazione alla
           situazione esistente al momento della decisione della causa (Cass. 11 giugno 1983,
           n.4014; 11 febbraio 1987, n.1497; 8 marzo 1988, n.2346; 4 settembre 1991, n.9358).
           6.- Il quarto motivo di ricorso deve essere pertanto respinto.
           Vanno invece riconosciute fondate, e debbono essere quindi accolte, le doglianze
           formulate con i primi tre motivi. Entro tali limiti la sentenza deve essere quindi cassata.
           Ricorrono, ad avviso del Collegio, le condizioni per la decisione nel merito della causa ai
           sensi dell'art.384, primo comma, del codice di rito, non essendo necessari ulteriori
           accertamenti di fatto. Deve pertanto dichiararsi che, per le considerazioni esposte nei
           paragrafi 4, 4.1, 4.1.2, 4.2, non ricorrono gli estremi delle nullità che la Corte territoriale
           ha ritenuto di poter rilevare nel contratto stipulato dalle parti il 15 agosto 1982.
           Tenuto conto dell'esito complessivo della lite, ricorrono giusti motivi di compensazione
           delle spese di questa ulteriore fase di giudizio.

                                             P.Q.M.

           La Corte di cassazione così provvede:

           - accoglie i primi tre motivi di ricorso e rigetta il quarto;

           - in relazione ai motivi accolti cassa la sentenza impugnata e, pronunciando nel merito,
           dichiara insussistente la nullità rilevata dalla Corte d'appello;

           - compensa le spese di questa ulteriore fase di giudizio.

           Così deciso, in Roma, nella camera di consiglio del 25 febbraio 1999.

 

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